青岛西海岸新区未来哪个区域会发展得更好，胶南还是黄岛？我对这个问题的看法是，它很复杂，很难概括。

如果非要给个答案，就是胶南地区(勉强，这很牵强)。

考虑到难度，这是一个很长的故事：看看之前的黄岛地图(大约2000年)。

显然，很多人都想知道，为什么西海岸新区的滨海大道直到2015年左右才开始大规模建设，为什么在此之前就开始了？在2014年之前，该地区因黄岛咀的名字而被称为“黄岛”，这就是上面黄岛街道办事处的所在地。

我们之所以选择这里与胶南区分开，建设黄岛区，是因为我们想把一些高污染、易燃易爆的企业，比如著名的油库、油库，搬离青岛人口密集的老城区。

因此，发展港口、物流和工业是老黄岛地区发展的重中之重。

重点区域为黄岛街道办公室和新安街道办公室。

西海岸最早的商业区之所以出现在看似与西海岸核心区无关的湘江路一带，是因为湘江路和长江路位于当时最早来黄岛的工厂工人下班后生活的集中区。

正是由于这一高瞻远瞩的规划，黄岛的工业区选址在西海岸的后海，而不是像靠近西海岸前海和黄金海滩的徐家岛那样挤满了工厂和仓库。否则，我们就不会看到现在的黄金海滩景区和啤酒城挤满了游客。

但随着经济的发展，“大青岛”概念提出后，2014年，黄岛胶南再次合并，形成西海岸新区，这件事就不太一样了。

根据官方声明，西海岸新区的战略定位是海洋科技自主创新试验区、海洋长远发展战略支撑基地、军民融合创新示范区、海洋经济国际合作试验区、海陆一体化发展试验区。

显然，合并后的新西海岸新区定位比较全面，这也是西海岸在成立之初喊出“另一个青岛”的原因。

但需要明确的是，西海岸新区占地2096平方公里，是南、北、李沧、崂山、城阳五区面积总和的两倍。

这些地方不可能在短时间内发展起来。

那么我们可以在哪些方面做得好呢？让我们继续看地图：不用说，那些标有“生态区”的地区实际上是计划用于农业的地区，现在仍然计划用于农业。

地图上所说的“工业区、保税区”，实际上是继续用于建设工厂、码头、仓储和物流的地区。

这个名字很好，但核心很好理解。

那么，哪里会有希望呢？除了短期内不太可能建成的琅琊，西海岸新区最有前景的区域实际上是上图所示的青岛经济技术开发区(新区核心区)的扩展区。

这是怎么实现的呢？原黄岛区长江路、香江路生活区，整个老胶南市，胶南市凌山街办事处南，滨海街办事处东，和铁山(现名称较高，叫西站板)。

只有这些地方。

有人会说，好像老黄岛也被吸引到了这个地方，但是从老黄岛工业区的定位来看，显然是在那里补号，这个地方不值得讨论。

因此，地图上说是350平方公里，实际上是300平方公里左右，比不包括崂山景区的崂山区稍大一点，比城阳区略小一点。

这300平方公里是西海岸最有前途、最值得考虑的地方。

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我是说，已经有一段时间了，我没有。

那么，为什么我一开始就说了，舍不得说一个结论，就会胶南呢？关于这个问题，我之前写过另一个问答，是在老黄岛徐家岛街道安子(黄金海滩)附近的西海岸买房子，还是在老胶南灵山尾街(东方影都)附近买房子？讨论过程指的是我在2020年1月19日写的那篇关于灵山唯一宅和金滩为何受益于交通的文章，这里不再赘述。

因此，结论如下：传统主城区只需外溢，或看好旅游景点，追求租金、营业收入，选择黄金沙滩；真正自住的优质住宅，看中住房档次，提高居住质量，选择灵山卫。

也就是说，西海岸最高档次的住宅区属于胶南地区，西海岸80%以上的别墅、房子都在灵山卫、英珠两街类，剩下的20%的别墅，还有一半以上属于古镇口，位于老黄岛的楼盘，虽然有的单价很高，但眼光明快的人能看出来，高端的并不多，围绕金滩和唐岛湾的低密度高品质住宅。虽然金滩和唐岛湾很有名，但它们并不是西海岸最宜居的地方，但灵山湾却是。

此外，当时的吉米崖，现在是西海岸最大的商圈，嘉年华、新城五越、梦幻大悦城等购物中心，虽然位于黄岛和胶南的交界处，但也属于胶南——区。

另一个原因是，在老黄岛地区，从长江路以北，有许多土地很少的老铜子楼。即使有空地，也在工业区附近，环境不是很好。然而，在胶南主镇周围，仍然有很多开放的空间，特别是在古镇的入口处。这个地方前途无量。

所以，仅仅从这些角度来看，胶南还是比较有前途的。

但这种分析角度并不严谨，比较牵强。

通过对青岛西海岸新区2018-2035年土地规划控制的研究发现，西海岸的住宅规划主要集中在胶南地区(详见规划图黄色块)，胶南集团的住宅规划约为黄岛地块的两倍。由于黄岛开发区离主城区较近，开发时间较早，剩余的规划用地较少。所以，在19年的时间里，西海岸新区的发展重心不断向西转移，导致胶南板块出现了住房供应的大爆炸，这也符合我们之前所说的城市板块的车轮运动，哪里有土地，哪里就会有重点发展。

2020年，西海岸住房的主要供应仍将来自胶南街区，这两个街区的新增量都很大，因此竞争将非常激烈。这可能是胶南刚需朋友上车的好机会。

至于胶南和黄岛，从总体规划定位图中可以看出，胶南位于西海岸新区的中心区域，档次较高。但胶南目前处于发展的初级阶段，距离主城区较远，很难享受到主城区刚性需求外溢带来的好处。因此，整体成熟度在一定程度上落后于黄岛。

详情请看下面的图片。

从长远来看，西海岸新区胶南段将成为未来重点建设区域，但周期较长，安全性不够。因此，从资产配置的角度来看，短期内西海岸房地产配置仍需寻找稀缺资源，如沿海一线，特别是沿海公路以南，以及居住规划较少的地区。

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